暴利时代渐行渐远 地王项目今不如昔(图)

　　随着楼市成功去库存，下半年开发商掀起新一轮储地运动。近期，各大开发商在全国各地争抢优质地块，地王频频重出江湖。东莞土地市场自8月开始也明显升温，一些地块的楼面地价也屡屡刷新了所在镇街的历史纪录。

　　实际上，当我们回过头梳理东莞十多个荣膺“地王”称呼地块时，发现一些项目的处境并没有当初想象中那么美好。

　　近段时间，楼面地价高达4847元/平方米的体育路地王项目龙光君御旗峰出现了低至8480元/平方米的特价单位，并且还将在月底推一批八九千元的单位，这些单位被业界称为降价甚至亏本甩卖。

　　无独有偶，精装标准号称1800元的水濂山地王项目万科翡丽山130平方米的豪宅洋房也出现了“8字头”的单位。

　　而莞城围仔地王由于打造门槛高，被迫转嫁他人，迄今已经享受了4年多的日光浴。

　　分析人士提醒，房地产暴利时代一去不复返，拿地应该谨慎，尤其在东莞，应该跟着短期规划拿地，不宜拿要守几年的生地，同时，城区开发风险高，非高手最好勿进。

　　南方日报记者 曾德军

　　体育路地王跳水甩卖

　　近日，伴随着花费百万元的蔡琴演唱会的圆满落幕，总冠名方龙光地产旗下的君御旗峰项目传出了月底将降价促销的消息。

　　售楼员说：“月底会推一批八九千元的单位，较低楼层的160多平方米的洋房，之前8号楼二楼已经卖过8400多元/平方米。”

　　龙光君御旗峰所卖的住宅全部是大户型毛坯洋房，160平方米是入门级别，由3套小单位合拼而成，分布在6号楼、8号楼中。至于此次特价促销较低楼层，售楼员说在10楼以下。

　　龙光君御旗峰此次推特价单位并非偶然，此前确实已经有先例。据该项目的网签数据，该项目8号楼在本月确实网签销售了1套161平方米（合拼后）的单位，单价为8480元/平方米；也9月份也网签销售了3套160多平方米的单位，均价为8887元/平方米。

　　“8字头”洋房在城区中算普通价位，不过就龙光君御旗峰来说，已经相当之低了，因为龙光君御旗峰是楼面地价高达4847元/平方米的2009年莞城体育路地王项目。

　　有一线开发商高层人士评论说，考虑到除了地价之外仍有建安、税费、融资、管理等诸多成本，龙光君御旗峰“8字头”的洋房是微利甚至亏本的。

　　龙光君御旗峰坐落在莞城体育路，对面是天源电脑城、富盈东方华府，与市政府、东莞中心广场、会展酒店相隔不远。

　　此前，龙光地产相关人士曾表示，龙光君御旗峰的售价要赶超目前东莞最昂贵的天骄峰景，后者均价大约1.7万元/平方米。如今看来，梦想并未实现。

　　该项目在今年5月开始网签之后，尽管最高端的493平方米的复式单位网签价格高至15446元/平方米（截至10月21日），但是整个项目的均价仅为12332元/平方米，与天骄峰景的价格相去甚远。

　　如今推八九千元的特价单位，比均价又下降了三四千元，可谓跳水甩卖。而这批单位同样是2梯3户的高标配置，无明显缺陷，就是楼层较低。

　　说实话，龙光君御旗峰确实是按照高标准来打造的项目。龙光聘请的设计单位包括美国WY设计公司（广州星河湾的建筑设计单位）、世界级园林设计公司贝尔高林、香港著名设计大师黄志达等在业界赫赫有名的机构或个人。

　　项目打造了下沉式的园林和阳光车库，人车分流，车库的电梯口还设置了叠水和花木。社区安保规划实施高度智能化的管理系统。

　　为了走差异化路线，项目还特别设计了493平方米的复式单位，户户配套私家空中泳池（一楼除外），同时还打造了38层130米高的超高层住宅，号称“东莞第一高住宅楼”。

　　水濂山地王现“8字头”精装房

　　无独有偶，“8字头”促销的地王项目除了龙光君御旗峰之外，还有龙头房企万科旗下的翡丽山项目。

　　翡丽山坐落在南城水濂山附近，是2007年4月诞生的东莞地王项目，占地约25万平方米，计容建筑面积约37万平方米，总价高达14.12亿元，溢价77%，3772元/平方米的楼面地价当时刷新了东莞的纪录。

　　万科也按照高端方向来打造这个项目。首先，打造了10万平方米米的私家山体公园；其次，设计豪宅户型，目前出炉的产品要么是130-230平方米的大平层，要么是独栋山景别墅，洋房是两梯两户，独门电梯进家门；再次，配套了高标准的装修，其中130平方米带1800元/平方米的“万科A+级”装修标准，180平方米、230平发米带4000元/平方米的“万科德系顶级精装”，号称“珠三角顶级精装豪宅标杆”。

　　该项目从去年4月开始网签，截至今年10月21日，带装修洋房的网签均价为12418元/平方米，别墅（毛坯）均价为19827元/平方米。

　　日前，售楼员说：“周末搞活动，推了一批特价房，现在还有一套130多平方米的单位，8900多元/平方米，如果你现在下定的话，我还可以帮你申请这个价格。”

　　精装资源型豪宅卖8900多元/平方米的价格，相比市区同类的豪宅单位大概低1000元/平方米，相比开发成本来说，也实属开发商“无奈型”产品。

　　值得一提的是，水濂山地王还有一段是股权转让的故事。2007年4月，北京万信投资发展有限公司和东莞市万科房地产开发有限公司联合体过五关斩六将，从保利、宏远、深业等诸多地产商手中抢得水濂山地王项目，总价高达14.12亿元，但是北京万信却在2008年以500万元的超低价把翡丽山50%的股权转让给宏远。据报道，北京万信的控股股东为万科。

　　特价促销源于销售缓慢

　　按照拿地的初衷，地王项目开发前景看好，价格肯定也是高高在上的，但是为什么如今有些地王项目却肯低头促销呢？原因在于走货偏慢。

　　统计网签数据可知，截至昨日7：50，龙光君御旗峰已经公开房源有6栋住宅和商铺，其中大部分是住宅，销售了103套（合拼前，下同），仅占883套总数的12%；万科翡丽山已经公开房源洋房有4栋（含部分商铺），销售了226套，仅占364套总数的62%。

　　龙光地产相关人士说，“我们是5月份开的盘，现在销售额已经超过3亿元了，这种业绩在东莞豪宅来说是相当不错了，公司对我们也很满意的，所以才会花几百万元搞蔡琴演唱会。”

　　实际上，龙光君御旗峰是在去年12月24日开放营销中心的，开始蓄客，如今销售12%的房源，速度快慢不言自明。

　　而万科一向以热卖闻名，有的项目开盘一星期便网签四五百套，而翡丽山房源公开已经一年半了，也仅销售了226套，现在房子已经盖好，以现楼出售，这个项目显得与万科诸多热卖项目格格不入。

　　地王项目因为地价高，只能走高端路线，辅以高标准的打造，房价自然就水涨船高，但是目前的市场上并不一定接受这种高价房，于是走货艰难，长期难以改观，所以开发商动用了价格杠杆。

　　有开发商高层评论说，龙光君御旗峰的问题不是一场演唱会能够解决，经摸底，市场并不接受那个项目的高价房，但是开发商坚持高价开盘，如今要降价，搞得相当狼狈，还不如一开始就平价开盘。

　　高峰期拿地，如今骑虎难下

　　万科、龙光均是身经百战的开发商了，为什么选了这么难缠的地王项目呢？

　　地王项目均诞生在地产市道畅旺的时候。在这个时期，开发商看好后市，并且资金宽裕，所以积极扩张，你争我抢，就容易诞生地王，比如2007年高峰期东莞产生4个地王，2010年火热时期产生3个地王。

　　2007年4月27日，在楼市火热大环境中，水濂山地王进入拍卖场。当时，除了万科之外，还有保利、宏远、深业、深圳鸿荣源地产等公司竞拍，一众诸侯经过179轮厮杀才分出高下，成交价超出起始价77%。

　　得手后，东莞万科高层表现得信心满满。他说：“我们是从拍卖价达到13亿元的时候才开始参与竞拍的，可见14.12亿元的成交价比我们的预期低，这个结果属于合理范围，并未超出我们的预想价格。”

　　地产市道经过2008年的低迷之后，2009年下半年已经复苏，后市看好，开发商又开始抢地。当年7月17日，体育路地王进入最终交易环节，万科、金地、光大等开发商对之垂涎三尺，经过122轮竞拍之后，地块花落龙光地产。

　　不过，由于房价再度脱缰，2009年年末国家开始收紧政策，严厉调控大方向坚持了3年没动摇，并逐步加码，限贷、限购、限价、限利、房产税等政策相继出台，房地产市场在去年第四季度一度重新跌入萧瑟寒冬，如今，尽管市场销量有好转，但是刚需当道，大户型豪宅依然艰难，所以万科、龙光等地王项目依然举步维艰。

　　东莞中原市场研究部高级研究员韦天使说：“在楼市畅旺的时候，开发商偏于乐观，对风险的意识就会减弱。”

　　瑞峰置业副总经理翟志球分析，之前东莞的房价每年都有10%左右的涨幅，开发商在高峰期拿地便是以这种历史轨迹来预测后市的，但是碰到了长时间的严厉调控，这两三年，东莞的房价整体是保持平稳，所以一些优势不是相当明显的地王项目打造起来就相当艰难。

　　东莞万科相关负责人说，地王项目运作艰难，跟土地的属性有关系。拿地的时候，规划前景比较好，但是后面却发现周边环境变化不大，一些利好没有及时兑现，所以运作项目压力就会大一些。

　　城区土地开发风险高

　　业界观点

　　由于楼市成交回升，近期，开发商在全国范围又开始掀起新的一波抢地热潮，地王项目又重出江湖。自从8月份以来，东莞的土地市场也明显升温，一些优质地块也受到开发商争抢，虎门、石龙的楼面地价刷新了历史纪录，业界预测由于土地资源有限，加上市场回暖，今明两年东莞再度出现一些地王的概率十分高。

　　不过，如今，一些龙头房企、本土品牌企业失手在东莞买到了“烫手山芋”，多家异地实力派开发商首次进驻东莞也因为所拿地价太高而出师不利。

　　对于这种状况，瑞峰置业副总经理翟志球说，拿地首先要清楚地判断各个区域的供求情况，其次，要拿一些比较成熟的优质地块，不要拿那些过于偏僻，需要守几年的项目。

　　东莞中原市场研究部高级研究员韦天使建议，地产暴利时期已经一去不复返了，拿地还是要谨慎一些，不要太冲动，免得“为青春埋单”。尤其在东莞，拿地不宜太冒进，不要想着很高的利润，要跟着中短期规划来走，长远的规划和一些概念性提法落地很难，拿地还是要现实一点。具体到房地产区域，韦天使认为长安、虎门、大岭山等三镇，经济实力雄厚，房价高，但是货量少，拿地条件比较成熟，至于城区，地价高，竞争相当激烈，开发风险很高，有些镇区的开发商进城已经遭受了失败，应该谨慎进入，除非是实力相当雄厚的品牌开发商进来战略性地布点。

　　莞城围仔地块：

　　“日光浴”晒了好几年

　　近看地王

　　除了水濂山地王、体育路地王目前销售不利之外，还有一个地王还在晒太阳，那就是在莞城街道办事处旁边的莞城围仔地王。

　　2008年1月18日，占地大约4.5万平方米的20081001编号的莞城区围仔商住用地公开拍卖，光大等7家开发商竞拍，经过激烈竞争，富通旗下的东莞市城邦房地产开发有限公司斩获了地块。

　　地块总价为9.4亿元，溢价高达109%，最高容积率为5.5，折合楼面地价为3783元/平方米，当时创下莞城土地拍卖楼面地价的新高。

　　土地出让之后，很快被围起了白色围墙。富通曾将项目案名定为“富通环球商业中心”，曾邀请多家知名建筑设计院、景观规划公司和代理商参与讨论项目，定位为都市综合体，但项目迟迟未能正式启动。


　　2010年，富通地产副总裁王家国接受媒体采访时曾表示，莞城围仔地王是“烫手山芋”，2008年获取该地王后，开发时机并不成熟，因此一直未动工开发。

　　该项目开发成本高，富通项目组的人曾表示，开发启动资金至少要四五亿元，总造价则高达50亿元左右。

　　2011年4月，富通无奈地将地块转售下家。如今，该地块仍在筹备阶段，白色围墙里面的地块已经挖开了大基坑，有一台钩机停放其中，但没有作业，地块现在也没有打桩，仍未正式开工。

　　项目相关人士称，公司对这个项目很有信心，项目会走高端路线，开发大户型豪宅，往天空发展，为地面花园腾出空间，将建造东莞最高的住宅楼，46层、高150米。项目铁定在明年入市。